マンションを高く売るコツとは？売却前に押さえたいポイントを基礎からわかりやすく解説

相場と費用を理解してマンションを売る

マンションを少しでも高く売るためには、「いつ売るか」を市況と金利の両面から考えることが大切です。
国土交通省が公表している「不動産価格指数」では、住宅の指数が近年おおむね上昇傾向にあり、売り手に有利な局面が続いています。

築年数については、近畿圏不動産流通機構などの成約データでは築30年を過ぎたころから価格下落が緩やかになる傾向がみられるため、築年帯の節目を意識して売却時期を検討することが重要です。

また、売却期間に十分な余裕を持たせることで、価格交渉で譲歩しすぎずに済み、希望価格に近い成約を目指しやすくなります。

具体的には、仲介による販売の場合、一般的なマンション売却に必要とされる数か月という目安に、さらに余裕を加えたスケジュールを組むとよいでしょう。

反対に、転勤や住み替えなどで売却を急ぐ場合は、価格を低めに設定せざるを得なくなりやすく、内覧数が伸びないまま短期間で値下げを重ねる結果になりかねません。

そのため売却開始前に、引越し予定日やローン完済時期を整理し、期間と価格のどちらを優先するか方針を決めておくことが大切です。

なお、期間の調整が難しい場合には、内覧対応や値下げ交渉を重ねる必要がなく、現金化までの期間が比較的短く済む方法である、不動産会社による「買取」を検討するのも手段の一つです。

売り出し価格については、周辺の成約事例や不動産価格指数の動向を踏まえたうえで、相場より少し高めに設定し、反応を見ながら調整していく方法が有効です。急がない場合は、まず相場より数%高い水準で様子を見て、内覧件数や問い合わせが少なければ数週間〜1、2か月を目安に小刻みに値下げを検討します。期限が決まっている場合は、「この時期までに反応が乏しければ、ここまで下げる」という価格と時期の基準をあらかじめ決めておくと、判断に迷いません。

このように、市況・金利・築年数・売却にかけられる時間を総合的に踏まえて戦略を組み立てることが、少しでも高く売るための近道です。

内覧準備と印象アップでマンションを高く見せる

購入希望者が最初に目にする玄関やリビングは、売却価格の印象を大きく左右します。
不動産の内覧では、玄関のたたきや廊下、水まわりなどの清掃や整理整頓が重要とされています。
特に玄関は靴や傘立てを減らし、床を水拭きしておくと、すっきりとした第一印象につながります。
また、壁紙の目立つ汚れや緩んだドアノブなど、短時間で直せる軽微な不具合は、内覧前にこまめに修繕しておくことがおすすめです。

次に、室内をできるだけ明るく広く感じてもらう工夫が大切です。
不動産事業者の調査でも、内見時に好印象を与えるポイントとして「室内を明るくしておく」「整理整頓されていること」が上位に挙げられています。
内覧前にはカーテンや窓ガラスをきれいにし、天候にかかわらず全ての照明を点灯しておくと、日当たりや部屋の明るさが伝わりやすくなります。
さらに、不要な家具や荷物を減らして床を多く見せることで、実際の広さ以上にゆとりある空間として感じてもらいやすくなります。

内覧当日は、日当たりや眺望、収納の使い勝手など、購入希望者が重視しやすい点を意識して案内することが重要です。
住宅購入時の調査では、部屋の日当たりや眺望、収納の広さは、多くの人が写真でも確認したいと考えるチェックポイントとされています。
そのため、カーテンを開けてバルコニーからの眺めを見てもらう、収納の中は詰め込み過ぎず余白を残すなど、実際の生活をイメージしやすい見せ方が効果的です。
あわせて、あらかじめ室内の設備や日常の使い心地を整理しておき、質問には落ち着いて丁寧に答えることで、安心感と信頼感を高めやすくなります。

売却後の手取りを最大化するための税金対策と手続き

マンションを売却して利益が出た場合、その利益は「譲渡所得」として所得税と住民税の課税対象になります。
譲渡所得は、売却価格から取得費や仲介手数料などの譲渡費用を差し引いて計算し、所有期間が5年を超えるかどうかで税率も変わります。
さらに、マイホームとして居住していたマンションでは、「3,000万円特別控除」や所有期間10年超で利用できる軽減税率の特例など売却後の手取り額を最大化するために税金の仕組みがあるため、これらを把握することが大切です。

3,000万円特別控除は、自分が居住している、または一定期間内に居住していたマイホームを売却することや、前年・前々年に同じ特例などを利用していないことなど、一定の適用要件を満たす必要があります。

また、買い換えを伴う場合は、新居で利用する住宅ローン控除などの特例と併用できないケースもあるため、どの制度を優先するか事前に確認しておくことが重要です。

複数の特例の適用可否や優先順位に迷うときは、早めに税理士や税務署に相談し、売却前に方向性を決めておくと安心です。

また、マンション売却後は、原則として翌年の確定申告で譲渡所得を申告しなければなりません。
その際には、売買契約書、重要事項説明書、購入時と売却時の仲介手数料の領収書、登記費用の明細、リフォーム費用の領収書など、取得費や譲渡費用を証明する書類一式を揃えておくことが重要です。
申告書の作成は、税務署や国税庁の案内を参考にしながら進めることで、見落としや計算誤りを防ぎやすくなります。

まとめ

マンションを少しでも高く売るには、相場と費用を正しく把握し、手取り額を意識した資金計画が重要です。
あわせて、市況や築年数を踏まえた売却タイミングと戦略的な売り出し価格の設定も欠かせません。
内覧前の片付けや掃除、印象アップの工夫で「ここに住みたい」と感じてもらえる状態に整えましょう。
さらに、税金の特例や確定申告を理解しておくことで、売却後の手取りを最大化できます。
具体的な査定価格や売り方のご相談は、ぜひお気軽に当社までお問い合わせください。