相続したマンションを売却する方法とは？売却の流れを分かりやすく解説

相続したマンション売却前に確認すべき基礎知識

相続不動産として受け継いだマンションは、自宅用なのか空き家状態なのか、賃貸に出しているのかによって、取るべき対応が大きく変わります。
例えば、遠方で管理が難しい場合や、修繕費・管理費の負担が重い場合、相続人の誰も住む予定がない場合などは、早期の売却を検討することが多いです。
また、築年数が進むほど設備更新や大規模修繕の負担が増えやすいため、資産価値の下落やランニングコストとのバランスも見極める必要があります。
このように、利用予定と費用負担の両面から、売却か保有かを整理して考えることが大切です。

相続したマンションを売却する場合には、まず相続人が誰か、何人いるのかを戸籍などで確定し、共有名義となるのか単独名義とするのかを明らかにする必要があります。
被相続人が遺言書を残している場合は、その内容が優先されるため、公正証書遺言か自筆証書遺言かを確認し、方式に不備がないかを確認します。
遺言書がない場合は、相続人全員で遺産分割協議を行い、合意内容をまとめた遺産分割協議書を作成しておくことが、売却手続を円滑に進めるうえで重要です。
この段階で権利関係を整理しておくと、売買契約の締結時に相続人全員の同意が取れずに手続が止まってしまう事態を防ぎやすくなります。

また、相続不動産のマンションを売却するためには、登記名義を相続人に変更する相続登記を行う必要があります。
売却を検討する場合は、早めに必要書類を準備しつつ、相続登記を済ませておくことで、その後の売却活動をスムーズに進めやすくなります。

相続不動産のマンション売却の具体的な手順と流れ

相続不動産としてマンションを売却するためには、まず被相続人の死亡から相続人の確定、遺産分割協議を経て、相続登記による名義変更を行う必要があります。
相続登記の申請は、被相続人の戸籍一式や相続人全員の戸籍謄本、住民票、固定資産課税明細書など多くの書類を準備して進めます。必要な書類の内容は相続の方法によって多少違いがあります。
法務省の案内によれば、令和6年4月1日からは相続登記が申請義務化され、原則として不動産を取得したことを知った日から3年以内の申請が必要とされています。

このため、売却の前段階として、権利関係と必要書類を早めに整理し、名義変更を完了させておくことが重要です。

売却方法には、一般的に不動産会社による仲介と、不動産会社が買主となる買取などがあります。
仲介は市場で幅広く買主を募集する方法であり、時間をかけてでもできるだけ高く売却したい場合に向いています。
一方、買取は価格が仲介より低くなる傾向があるものの、短期間での現金化が期待でき、内覧対応や細かな条件交渉の負担を抑えやすい方法です。
それぞれの特徴を踏まえて、相続人同士の事情や資金需要、売却期限などを整理し、自身の状況に合う売却方法を検討することが大切です。

売買契約から引き渡しまでの流れは、一般的に価格や条件の合意後に重要事項説明を受け、売買契約書を取り交わし、手付金の授受を行う形で進みます。
その後、残代金決済と同時に所有権移転登記の申請、鍵の引き渡しを行い、固定資産税や管理費などの精算も決済時にまとめて行うのが通常です。
スケジュール感としては、売却方法によっても差がありますが、、買主が決まってから決済・引き渡しまで概ね1か月から2か月程度を見込むケースが多いとされています。
相続不動産の場合は、相続登記が完了していないと契約や登記が進められないため、全体の流れを見通し、相続手続きと売却準備を計画的に進めることが重要です。

相続マンション売却で押さえたい税金と特例の基礎

相続したマンションを売却するときには、いくつかの税金が関係し、結果として手元に残る金額に大きく影響します。
代表的なものとして、譲渡所得税と住民税、売買契約書にかかる印紙税、登記手続にかかる登録免許税があります。
さらに、必要に応じて司法書士や税理士への報酬も発生するため、税金だけに気を取られず、関連費用も含めて整理して考えることが大切です。
全体像を早めにつかむことで、売却価格の目安や資金計画も立てやすくなります。

まず、譲渡所得税と住民税は、マンションの売却で利益が出た場合に課税される税金です。
譲渡所得は売却代金そのものではなく、「売却代金から取得費と譲渡費用を差し引いた利益部分」に対して計算されます。また、所有期間が5年を超えるかどうかで税率が変わり、相続した場合は被相続人の所有期間も通算される点が重要なポイントです。
一方で、印紙税は売買契約書に貼る収入印紙により納める税金で、契約金額に応じて定められた額が必要になります。

登録免許税は、所有権移転登記や抵当権抹消登記などの登記を行うときに課される税金です。相続登記の登録免許税については基本的には固定資産税の評価額に登録免許税率の4/1000を掛けて計算されますが、免税措置や特例の適用期限が税制改正によって変更されることがあるため、最新の制度を確認したうえで手続きを進めることが大切です。

なお、これらの税金は、申告時期や納付方法がそれぞれ異なるため、売却スケジュールとあわせて把握しておくことが安心につながります。
疑問がある場合は、早めに税務署や専門家に相談する準備をしておくとよいです。

相続したマンションを安心して売却するための注意点

相続したマンションは、売却までの期間にも費用が発生するため、あらかじめ資金計画を立てておくことが大切です。
代表的な支出として、管理費や修繕積立金のほか、固定資産税や都市計画税があります。
総務省の情報では、固定資産税は原則として毎年1月1日時点の所有者に課税されるため、売却時期によって負担の分担方法を確認しておく必要があります。
これらの費用を誰がどの期間負担するかを事前に整理しておくことで、相続人同士の誤解や売買契約時のトラブルを防ぎやすくなります。

次に、相続人が複数いる共有名義のマンションでは、全員の同意がなければ原則として売却ができない点に注意が必要です。
行方が分からない相続人がいる場合は不在者財産管理人の選任、認知症などで判断能力が不十分な相続人がいる場合は成年後見制度の利用など、家庭裁判所の手続きが必要となるケースがあります。
これらの手続きには時間を要することが多いため、売却を急ぎたい場合ほど早期に対応方針を確認しておくことが重要です。

さらに、相続したマンションの売却を円滑に進めるためには、適切なタイミングで専門家へ相談することが欠かせません。
相続人の範囲や持分が確定していない段階、遺言書の内容解釈に迷いがある段階、税金の負担見込みが分からない段階などは、早めに相談すると方針を立てやすくなります。
相談時には、登記事項証明書や固定資産課税明細書、遺言書や遺産分割協議書の写しなどを整理して持参すると、状況を正確に伝えやすくなります。
事前に情報を整理しておくことで、相談時間を有効に活用でき、結果として売却スケジュールにも余裕が生まれます。

まとめ

相続したマンションの売却は、権利関係の整理、相続登記、税金の確認など、いくつものステップを正しく踏むことが重要です。
自己判断で進めると、相続人間のトラブルや思わぬ税負担につながるおそれがあります。
当社では、相続不動産のマンション売却について、必要書類の準備から売却方法の選択、税金や特例の整理まで、全体の流れをわかりやすくサポートします。
「まず何から始めればよいかわからない」「このまま売却して大丈夫か不安」という段階でも構いません。
状況を丁寧にお伺いし、お客様の事情に合った進め方をご提案しますので、お気軽にお問い合わせください。