住宅ローンが残るマンションは売却できる？残債がある場合の売却方法と流れを解説

残債ありでもマンション売却は可能？基本と注意点

住宅ローンが残っているマンションでも、多くの場合は売却することが可能です。
一般的には、売却代金などを活用して住宅ローンを完済し、抵当権の抹消と所有権移転の手続きを行います。
このとき、抵当権抹消登記は司法書士に依頼することが一般的で、その手続きにかかる費用は売主が負担します。
まずは、残債がある状態での売却でも「ローン完済」と「抵当権抹消」が一体で行われるという全体像を押さえておくことが大切です。

次に確認しておきたいのが、アンダーローンとオーバーローンの違いです。
アンダーローンとは、売却代金が住宅ローン残債を上回る状態であり、売却代金で住宅ローンを完済し、諸費用を差し引いても手元に資金が残る可能性がある状態を指します。
一方、オーバーローンとは、売却代金だけでは残債を完済できない状態であり、自己資金や別の借入などで不足分を補う必要が生じます。
そのため、売却検討の初期段階で、おおよその売却価格と現在の残債額を比較し、自身がどちらの状態にあるかを把握しておくことが重要です。

住宅ローン返済中にマンション売却を検討するタイミングとしては、転勤や家族構成の変化、返済負担の増加などが挙げられます。
しかし、十分な準備をせずに売却に踏み出すと、オーバーローンによる不足資金が想定以上に膨らみ、家計を圧迫するおそれがあります。
また、売却の条件次第では、仮住まい費用や引っ越し費用なども同時に発生し、資金計画が複雑になりやすい点にも注意が必要です。
このため、売却を思い立った段階で、残債額や今後の収入見通しなどを整理し、無理のない売却時期や方法を検討しておくことが望ましいです。

住宅ローン残債ありマンション売却の具体的な流れ

まずは、現在の住宅ローン残債額と金利、返済期間などの条件を正確に把握することが重要です。
そのうえで、ローンの完済に必要な金額や、売却時に必要となる諸費用のおおまかな見込みを整理します。

あわせて、周辺のマンション売買事例や公的統計から相場感を確認し、残債と売却価格のバランスをイメージしておくと、以降の判断がしやすくなります。

準備ができたら、売却活動を開始し、売却価格や条件を検討しながら購入希望者を募っていきます。
購入希望者との交渉がまとまり売買契約を締結する段階では、残債がある場合、売買契約書に「決済と同時に住宅ローンを完済し、抵当権を抹消する」旨を明確にしておくことが大切です。
また、売却代金で残債を完済できない可能性があるときは、契約前に自己資金の手当てや金融機関との調整方法を整理しておく必要があります。
こうした点を事前に整理しておくことで、契約から決済までの流れを安全に進めやすくなります。

決済・引き渡し当日は、まず買主から売却代金が支払われ、その資金を用いて住宅ローンの残債を完済するのが一般的な流れです。
あわせて金融機関から交付される抵当権抹消関連の書類をもとに、司法書士が抵当権抹消登記と所有権移転登記をあわせて行います。
売却代金からは、ローン残債の返済額のほか、仲介手数料や登記費用、各種精算金などが差し引かれ、残った金額が売主の手取りとなります。
このように、決済時は資金の動きと登記手続きが同時進行するため、当日までに必要書類や資金準備を入念に確認しておくことが大切です。

オーバーローン時のマンション売却方法と選択肢

まず、売却代金で住宅ローン残債を完済できない状態が、いわゆるオーバーローンです。
この場合でも、自己資金を追加して残債を完済できれば、通常の売却と同様に抵当権を抹消して所有権を移転できます。
自己資金をどの程度準備すべきかは、残債額・売却諸費用から想定売却価格を引いて、不足分を試算することが重要です。

そのうえで、手元資金だけで不足する場合に検討されるのが、買い替えローンなど残債と新居購入資金をまとめて借りる方法です。

買い替えローンは、現在のマンションの残債と、新たに購入する住まいの取得資金を一体で借り入れる仕組みです。
売却代金で返しきれない残債分を新しいローンに組み込み、決済時に既存ローンを完済して抵当権を抹消する流れになります。
ただし、借入総額が増えるため、返済負担率や完済時年齢など、金融機関の審査基準はいっそう厳しくなります。
そのため、家計の収支や将来の収入見通しを冷静に確認し、無理のない返済計画を前提に活用可否を判断することが大切です。

一方で、自己資金の追加や買い替えローンによる一括返済が難しい場合、任意売却という選択肢が検討されます。
任意売却は、住宅ローンの返済が厳しくなった際に、金融機関(保証会社が絡む場合はその同意も含む)の同意を得たうえで、抵当権が設定されたまま市場価格に近い金額で売却活動を行い、決済時に売却代金でローン残債を返済し、その返済と引き換えに抵当権を抹消してもらう手続きです。
競売と比べて売却価格が高くなりやすく、残債を抑えられる可能性がありますが、金融機関との個別の調整が必要となります。
返済の遅延や督促が始まる前から相談しておくほど選択肢が広がりやすいため、資金繰りに不安を感じた段階での早期相談が重要です。

残債ありでマンションを売却する際の費用・税金と売却後の手続き

まず、残債ありでマンションを売却する場合に必要となる費用を整理しておくことが大切です。
主な費用として、不動産会社への仲介手数料、抵当権抹消登記にかかる登録免許税や司法書士報酬、売買契約書に貼付する印紙税などがあります。
さらに、住宅ローンの一括返済に伴う繰上返済手数料が発生することも多く、金融機関によって金額や条件が異なります。
これらの費用と住宅ローン残債、売却代金を総合的に比較し、手元に残る金額を事前に試算しておくと安心です。

次に、マンション売却で利益が出た場合と損失が出た場合の税金の違いを把握しておく必要があります。
売却によって利益が出た場合には、譲渡所得として所得税と住民税の課税対象となりますが、一定の条件を満たすと居住用財産の特別控除や軽減税率の適用が受けられる制度があります。
一方で、損失が出た場合には、一定の条件を満たすと他の所得との損益通算や、翌年以降への繰越控除が認められる制度も用意されています。

なお、利益が出た場合の特別控除・軽減税率、損失が出た場合の損益通算・繰越控除など、いずれの特例を利用する場合も原則として確定申告が必要となるため、売却した翌年に必要書類を揃えて申告する流れを押さえておきましょう。

最後に、売却後の住宅ローン返済や新居購入との関係についても整理して考えることが重要です。
売却代金で残債を完済できなかった場合は、抵当権抹消後の残債務は無担保のまま残るため、引き続き金融機関と返済条件を調整しながら支払いを続ける必要があります。
また、新居を購入する場合には、自己資金の準備だけでなく、新たな住宅ローンの返済計画と、売却後に残る既存ローンの負担とのバランスを慎重に検討することが求められます。
将来の収入や家計の見通しを踏まえ、無理のない返済計画を立てておくことで、売却後の生活も安定しやすくなります。

まとめ

住宅ローン残債があっても、流れとポイントを押さえればマンション売却は十分可能です。
残債額と売却価格のバランス、自己資金の有無、オーバーローン時の選択肢を早めに確認することが安心への近道です。
また、売却時の諸費用や税金、売却後の返済や新居購入への影響まで見据えた資金計画が重要になります。
当社では、お客様の状況を丁寧にお伺いし、残債がある場合のマンション売却の最適な進め方をご提案いたします。
不安や疑問があれば、お気軽にご相談ください。