マンション売却にかかる税金・費用とは？印紙税や登記費用など売却時に必要な費用を解説

不動産売却の諸費用全体像と相場感を整理

自宅を売却する際には、売買代金とは別にさまざまな諸費用が発生します。
代表的なものとして、売買契約書に貼付する印紙税、抵当権抹消登記などにかかる登記費用があります。
さらに、不動産会社へ支払う仲介手数料、土地の境界を明確にするための測量費、古家付き土地で更地渡しとする場合には解体費などが挙げられます。
このほか、固定資産税などの清算金や引っ越し費用なども含め、売買代金以外のお金の流れをまとめて把握しておくことが大切です。なお、売却益が出た場合には、譲渡所得税・住民税などの税金が別途かかることもあります。

不動産売却にかかる諸費用は、売却方法や物件の状況によって異なります。例えば、仲介による売却では、不動産会社に支払う仲介手数料の上限が、売買価格のうち400万円を超える部分については原則3％の料率で計算され、これに消費税などが加わります。さらに、印紙税や登記費用に加え、必要に応じて測量費や解体費なども発生します。

こうした費用を踏まえると、諸費用が売却価格の5％前後になるケースもあります。ただし、測量や解体の必要性などによって金額は大きく変わるため、個々の状況に応じて見積もることが重要です。

たとえば売却価格が3,000万円で諸費用が5%に達すると、諸費用の合計は150万円程度となり、売主の手元に残る現金は2,850万円前後まで減ることになります。

このように、売却価格だけで判断せず、諸費用を差し引いた実際の手取り額を意識することが重要です。

特に、自宅の売却代金をもとに新居の購入資金や住宅ローンの完済資金を用意する場合には、諸費用の全体像を早い段階で確認し、実際に手元に残るお金を想定しておく必要があります。
また、残っている住宅ローンを完済したあとに、どの程度の金額が自由に使えるかを把握することにも役立ちます。
こうした準備を行うことで、資金計画の不足や想定外の支出による売却スケジュールの遅れを防ぎやすくなります。

売買契約書にかかる印紙税の仕組みと軽減措置

印紙税とは、一定の取引事実を証明する文書に課される国税であり、不動産売買契約書もその対象となります。
売買契約が成立したことを証明する書面を作成すると、契約金額に応じた印紙税額が生じ、収入印紙を貼付して納税する必要があります。

不動産の売買契約書は、印紙税法上「第1号文書」に該当します。なお、印紙税の対象となるかどうかは、書類の名称だけでなく、記載内容や文書の実質的な役割に基づいて判断されます。
このほか、地上権や土地の賃借権の設定に関する契約書や、住宅ローンを組む時の金銭消費貸借契約書なども印紙税の課税対象に含まれます。(ただし、後述する軽減措置の対象となるのは不動産の譲渡に関する契約書などで、金銭消費貸借契約書は対象外です。)

不動産の譲渡に関する契約書については、租税特別措置法に基づき印紙税の軽減措置が設けられており、契約金額が10万円を超えるもので、令和9年3月31日までに作成される契約書が対象とされています。(令和8年10月時点)

具体的には、一定の契約金額区分について、本来の税額(本則)より低い軽減後の税額が適用される仕組みです。令和9年3月31日までの措置のため、延長されなければ、同年4月1日以降に作成する契約書は本則の税額に戻ります。

不動産売買契約書の印紙税額は、契約書に記載された契約金額の区分ごとに定められています。
国税庁の印紙税額一覧表では、例えば契約金額が1,000万円を超え5,000万円以下の場合、軽減措置適用後の印紙税額は1万円とされています。
また、5,000万円を超え1億円以下では軽減後3万円、1億円を超え5億円以下では軽減後6万円など、自宅の売却で利用が多い価格帯では、軽減後で1万〜3万円程度の負担となります。
このように、契約金額によって税額が異なるため、自宅の売却予定価格帯に当てはめて、事前に印紙税額を確認しておくことが大切です。

なお、不動産売買契約書の印紙税は、売主と買主がそれぞれ1通ずつ作成する場合、各自がそれぞれの契約書分を負担する形が一般的とされています。
契約実務では、どちらがどの印紙税額を負担するかを事前に合意し、売買契約書の作成部数や保管方法とあわせて確認しておくことが重要です。

抵当権抹消など不動産売却時の登記費用の内訳

自宅を売却する際の登記費用は、大きく分けて登録免許税と専門家への報酬から構成されます。
登録免許税は、不動産の所有権や抵当権などの権利を登記簿に記録・変更する際に課される国税です。
一方で司法書士報酬は、登記申請書類の作成や法務局への申請手続きの代行に対して支払う手数料です。

なお、買主への所有権移転登記にかかる費用は買主が負担するのが一般的で、売主が負担するのは主に以下の登記の費用です。

抵当権抹消登記の登録免許税は、不動産1個につき1,000円で、土地(筆ごと)と建物それぞれに課税されます。一般的な戸建てやマンションなら、土地と建物で2,000円が目安です。

司法書士に依頼する際は、登録免許税と報酬に加えて、交通費・郵送費・書類取得費などの実費が必要となるのが一般的です。報酬は事務所によって異なります。

売却代金の決済日に支払うことが多いため、あらかじめ見積書で内訳を確認しておくと安心です。

自宅売却では、抵当権抹消以外にも、住所変更登記や名義の修正登記などが追加で必要になる場合があります。
転居によって住民票の住所と登記簿上の住所が異なるままになっていると、原則として売却前に住所変更登記を行うことになります。

多くの場合、決済日に抵当権抹消などとあわせて行います。住所変更登記の登録免許税は、不動産1個につき1,000円です。

さらに、相続や贈与などで過去に名義変更の登記をしていない不動産は、売却に先立って相続登記や、贈与による所有権移転登記が必要です。相続登記は令和6年4月から義務化されています。贈与の場合は、贈与者の協力が必要になる点にも注意しましょう。

このため、登記事項証明書(登記簿謄本)を取り寄せて現状を確認し、どの登記が追加で発生するかを早めに整理しておくことが大切です。

印紙税・登記費用を踏まえた不動産売却の資金計画

不動産を売却した後に手元に残るお金を正確に把握するには、売却価格から諸費用を差し引いた「最終手取り額」を意識して試算することが大切です。
具体的には、仲介手数料や売買契約書に貼付する印紙税、不動産登記にかかる登録免許税と司法書士報酬、引っ越し費用等のその他の諸費用を一つずつ売却価格から引いていきます。
住宅ローンの残高や繰上返済手数料があれば合わせて差し引き、住み替え先の取得費用や引越し費用にどれだけ回せるかを確認します。
早めに概算をしておくことで、「いくらで売りたいか」や「値引きにどこまで応じられるか」を決めやすくなります。

諸費用の支払い時期は、一般的に契約時と決済時に分かれます。
契約時には、売買契約書に貼付する収入印紙代(現金で用意することが多い)と仲介手数料の半金を支払う場合が多く、決済時には登記費用や仲介手数料の残額など、まとまった金額を準備する必要があることが多いです。
契約時の支払いは、売却代金が入る前に必要です。住み替えの場合は、新居の手付金も先に払うことがあります。このため、売却代金が入るまでの間、一時的に手元資金が不足するおそれがあります。
契約前に、いつ・いくら支払うのかを整理し、預金残高や一時的な立替が必要かどうかを確認しておくことが重要です。

不動産の売却では、売却で利益が出ると譲渡所得税がかかります。売買契約書の印紙税や仲介手数料などが、譲渡所得税の計算上「譲渡費用」として控除の対象となる場合があります。
国税庁の案内でも、売買契約書に貼付した収入印紙代や、売却に直接要した仲介手数料などは、一定の条件のもとで譲渡費用に含めて申告できる取扱いが示されています。
確定申告の際に必要となるため、領収書や請求書、振込明細などは日付と内容が分かるように整理して保管しておくことが大切です。
また、どの費用が譲渡費用になるかは、状況によって判断が分かれることがあります。迷ったときは、自己判断で申告せず、事前に税務署や税理士に確認してください。

まとめ

不動産売却では、印紙税や登記費用をはじめとした諸費用を正しく把握することが、手取り額を守る第一歩です。
売買契約書に貼る収入印紙代や、抵当権抹消などの登記費用は、売却価格やローン状況によって金額が変わるため、早めの確認が欠かせません。
また、支払いのタイミングや、確定申告で譲渡費用として扱える可能性があるかどうかで、必要な手元資金や税負担も変わります。
当社では、お客様それぞれの事情に合わせて、印紙税・登記費用を含めた諸費用の見通しなど、売却の流れを丁寧にご説明いたします。
「自分の場合はいくらかかるのか」を知りたい方は、ぜひ一度お気軽にご相談ください。