御影の中古マンション｜住みやすさと資産性を公的データで解説

御影の中古マンションと住みやすさ｜阪急御影駅周辺の街の概要

御影は、神戸市の東部、東灘区にある地域です。東灘区には、山側から順に阪急神戸本線、JR神戸線、阪神本線の3つの鉄道が東西に通っています。御影という名前の駅は、阪急の御影駅と阪神の御影駅の2つがあり、別の駅です。今回の物件の最寄りとしてご紹介するのは、山側を通る阪急の御影駅です。
阪急御影駅の北側は、六甲山の南のふもとに住宅地が広がるエリアです。御影で中古マンションを探すときは、駅からの距離や築年数を条件に、国土交通省の「不動産情報ライブラリ」で周辺の取引の傾向も確かめられます。

数字で見る東灘区

※神戸市「毎月推計人口」（令和8年10月1日現在）、神戸市「令和2年国勢調査 人口等基本集計結果」より。

阪急御影駅周辺の特徴

• 交通：阪急神戸本線で、神戸三宮へは乗り換えなし。大阪梅田へは西宮北口で特急などに乗り換えるルートがある
• 街並み：今回の物件の用途地域は第一種低層住居専用地域。低層の住宅を中心とする地域として定められている
• 文化・歴史：駅の南側に弓弦羽神社や香雪美術館（改築工事のため休館中）があり、阪神沿線には御影公会堂がある

御影山手2丁目の地上3階建て・総戸数28戸のマンション

今回ご紹介するジークレフ御影山手緑静館は、2000年9月築、鉄筋コンクリート造の地上3階・地下1階建て、総戸数28戸のマンションです。管理は管理会社（ＴＣ神鋼不動産サービス株式会社）に全部委託しています。オートロック・宅配ボックス・トランクルームがあり、物件ページでは外断熱工法と紹介しています。302号室は最上階の住戸です。

阪急御影駅の交通アクセス｜神戸三宮約13分・大阪梅田約35分

阪急御影駅の交通アクセスの特徴は、神戸三宮へ乗り換えなしで行けることと、西宮北口で乗り換えれば十三・大阪梅田へ行けることです。神戸と大阪の両方に勤務先や取引先がある方にとって、どちらの方向にも阪急神戸本線1本の沿線で行けることは、住まい選びの材料の一つになります。

写真：NatsuTV「阪急御影駅北口」（Wikimedia Commons・CC0）

阪急御影駅から主な駅への所要時間

• ※Yahoo!路線情報で、2026年10月16日に、10月19日（月）の8時以降発と13時以降発のダイヤで検索した一例です。時間帯・列車によってルートと時間は異なります。
• ※乗り換えがあるルートは、乗り換えの待ち時間と駅での徒歩を含みます。自宅から駅までの徒歩の時間は含みません。

神戸の中心部と新幹線の駅へ

神戸三宮へは、平日朝8時台の一例で約13分です。三宮で神戸市営地下鉄西神・山手線に乗り換えると、山陽新幹線の新神戸駅へ約25分で行けます（同じ一例）。出張で新幹線を使う機会が多い方は、ふだん使う時間帯で一度検索しておきましょう。

阪神・JRの駅との使い分け

東灘区には、阪急のほかに、JR神戸線の住吉駅や阪神本線の御影駅もあります。行き先や時間帯によって、どの路線を使うかを選べます。ただし、阪急御影駅からJRや阪神の駅までは歩いて移動する必要があり、坂道もあります。ふだん使う駅までの道のりは、地図と現地で確かめておきましょう。

御影の中古マンション選びに役立つデータ｜地価公示と駅の利用者数

資産運用も考えて住まいを選ぶときは、印象だけで判断せず、公的なデータで街の状況を確かめておくことが大切です。ここでは、国土交通省の地価公示（兵庫県の公表資料）と、鉄道会社が公表する駅の利用者数を紹介します。

阪急御影駅の近くの地価公示の推移

※1㎡あたりの価格。各年1月1日時点。兵庫県「地価公示（兵庫県分）価格一覧」（令和4年〜令和8年。2021年の値は令和4年の一覧の前年価格）より。2026年の対前年変動率は、神戸東灘-2が7.8％、神戸東灘-30が6.7％、神戸東灘-18が0.9％、神戸東灘-19が4.0％、神戸東灘5-5が7.4％。御影山手2丁目には標準地がなく、表の標準地は物件の所在地ではありません。地価公示は土地の価格の動きを確認する指標で、個別の中古マンションの売買価格や将来の売却価格を示すものではありません。

表の5つの標準地のうち、駅の南側の御影郡家や阪神沿線の御影本町では、2021年から2026年にかけて価格が上がっています。一方で、山手側の御影山手6丁目の標準地は、2021年から2026年までほぼ横ばいです。同じ御影でも、駅からの距離や標高、道路の条件などによって地価の動きは違います。マンションの価格は、地価だけでなく、建物の築年数や管理の状態、住戸の条件によって決まります。

駅の利用者数

※阪急電鉄「駅別乗降人員」、阪神電気鉄道「2026ハンドブック阪神」、JR西日本「データで見るJR西日本2026」より。阪急・阪神は乗車と降車の合計、JRは乗車のみの数字で、集計の期間も違うため、そのまま比べることはできません。

駅の乗降人員は、鉄道の利用状況を知るための指標です。個別の物件の賃貸需要を考えるときは、周辺の賃料相場や空室の状況もあわせて確認しましょう。

東灘区の世帯構成と住宅の統計｜将来貸すことも考える方の参考に

将来、住み替えや転勤で住まいを貸すことも考える場合は、その地域にどんな世帯が住み、住宅がどのくらいあるかが参考になります。ここでは、国勢調査と住宅・土地統計調査の数字を紹介します。

東灘区の世帯構成（2020年国勢調査）

※神戸市「令和2年国勢調査 人口等基本集計結果」表Ⅲ-7より。割合は一般世帯数をもとに当社で計算。

東灘区の住宅数と神戸市全体の所有関係（2023年住宅・土地統計調査）

※神戸市「令和5年住宅・土地統計調査」の調査結果、神戸市統計書「住宅数等」より。持ち家・借家の数は、区別の公表を確認できなかったため神戸市全体の数字です。

単独世帯と夫婦のみの世帯を合わせると、東灘区の一般世帯の約6割になります。これらの統計は東灘区や神戸市全体の状況を知るためのもので、阪急御影駅周辺の賃貸需要や、3LDKの賃料・入居の状況を直接示すものではありません。実際に貸せるかどうかや賃料は、時期・住戸の条件・マンションの管理規約によって変わります。貸すことを考える場合は、購入の前に管理規約で賃貸のルールを確認し、賃料の相場は不動産会社に相談しましょう。

御影の住みやすさ｜低層住宅地の環境と歴史・文化の施設

第一種低層住居専用地域の住環境

今回の物件の用途地域は、第一種低層住居専用地域です。都市計画法で、低層住宅の良好な住環境を守るための地域として定められており、建てられる建物の種類や高さに制限があります。物件ページでは、「六甲の山並みの緑豊かな自然環境の中の住宅地」と紹介しています。
一方で、この地域では大きな商業施設は建てられないため、日々の買い物は駅のまわりや阪神・JR沿線の店を使うことになります。ふだん使う店までの道のりと坂道は、現地で歩いて確かめておきましょう。

最上階・東向きの住戸と広いバルコニー

302号室は、地上3階建ての3階で、最上階の住戸です。向きは東で、バルコニー面積は30.63㎡です。物件ページのセールスポイントでは、吹抜があり各居室に採光があること、最上階の住戸の温度上昇を防ぐ外断熱工法であることを紹介しています。設備には、床暖房・食器洗い乾燥機・ディスポーザー・追焚機能付き浴室などがあります。

歴史・文化の施設：弓弦羽神社と香雪美術館

阪急御影駅の南側、御影郡家2丁目には弓弦羽神社があります。神社の案内では、熊野大神を祀る神社です。同じ御影郡家2丁目には香雪美術館がありますが、2021年12月20日から改築工事のため長期休館中で、再開の予定は公式サイトで知らせるとされています（2026年10月時点で未定）。

写真：kajikawa「香雪美術館 - panoramio」（Wikimedia Commons・CC BY 3.0）

阪神沿線の御影公会堂

御影石町4丁目の御影公会堂は、1933年（昭和8年）に建てられた建物です。公式の案内では、阪神石屋川駅から徒歩5分、阪神御影駅から徒歩10分です。館内には「御影郷土資料室・嘉納治五郎記念コーナー」があり、地域の歴史を知ることができます。

行政の窓口と校区

東灘区役所は、住民票の手続きなどの窓口です。転入の手続きは、神戸市の案内で確認しましょう。なお、御影山手2丁目の市立小・中学校の校区は、御影北小学校・御影中学校です（神戸市「校区一覧」より。校区は変わることがあるため、教育委員会でご確認ください）。

御影で中古マンションに住む注意点｜購入前の確認・管理・費用

御影で中古マンションを選ぶときの考え方

御影で中古マンションを探すときは、価格だけでなく、駅までの距離・築年数・広さ・管理の状態をあわせて比べることが大切です。周辺の取引価格の傾向は、国土交通省の「不動産情報ライブラリ」で、地域や時期を指定して調べられます。比べるときは、築年数や広さ、駅からの距離が近い物件どうしで見るようにしましょう。御影は駅の南側と山手側で地価の動きが違うため、同じ「御影」でも場所を分けて見ることが大切です。

• 築年数と耐震：今回の物件は2000年9月築です。1981年6月1日以降に建築確認を受けた建物には、いわゆる新耐震基準が適用されています。住宅ローン控除などの税の優遇を使う場合は、国税庁の案内で要件を確認しましょう
• 管理と修繕：修繕積立金の額、これまでの大規模修繕の実施状況、長期修繕計画を、購入前に確かめておきましょう。総戸数28戸のマンションは、1戸あたりの負担の考え方も確認しておきましょう
• 貸すことも考える場合：管理規約の賃貸のルール、管理費・修繕積立金・税金などの持ち続ける費用を確認します

月々の費用と購入時の費用

• 月々の費用：今回の物件は、管理費17,129円・修繕積立金27,160円、合わせて月額44,289円です（住宅ローンの返済とは別）。駐車場は空きがあり、月額22,000円です（物件ページの表示時点）。このほかに固定資産税などの税金や火災保険料がかかります。住宅ローンの返済額の目安は、物件ページの「支払いシミュレーション」で試算できます
• リフォーム予定の内容と引渡し時期：物件ページによると、2026年12月にキッチン・浴室・トイレ・壁・床（全室）のリフォームが予定されています。工事の完了と引渡しの時期は、担当者に確認しましょう
• 仲介手数料と諸費用：本物件はエスリードが売主のため、エスリードと直接ご契約いただく場合は仲介手数料はかかりません。登記の費用や住宅ローンの手数料、税金などの諸費用は別に必要です

駅までの道のりと坂道

阪急御影駅の北側は、六甲山のふもとに向かって土地が高くなっていきます。物件から阪急御影駅までは徒歩8分です（物件ページより。80mを1分として計算）。雨の日や荷物が多い日の移動も考えて、朝の通勤時間帯に一度歩いてみましょう。

防犯と災害への備え

治安は、警察が公表する情報で確かめておくのが確実です。兵庫県警察の「ひょうご防犯ネット＋（プラス）」では、地域の防犯の情報を受け取れます。
住まいを選ぶ前に、「神戸市情報マップ」の土砂災害・水害ハザードマップで、住所の想定と避難場所を確認しておきましょう。

御影で中古マンションを選ぶときのチェックリスト

• 交通：神戸方面・大阪方面それぞれの所要時間と乗り換え
• 街のデータ：地価公示の推移、駅の利用者数、世帯構成（いずれも公的な出典で）
• 建物：修繕積立金と大規模修繕の履歴、管理規約（賃貸・ペットのルール）
• 住戸：向きと日当たり、リフォームの内容と引渡しの時期
• 周辺：駅や店までの坂道、ハザードマップの想定と避難場所

まとめ｜御影に住むメリットと注意点・よくある質問

メリット

• 阪急御影駅から神戸三宮まで約13分（乗り換えなし）、大阪梅田まで約35分（西宮北口で乗り換え）。いずれも平日朝8時台の一例
• 駅の南側の御影郡家の標準地は、2021年から2026年まで価格が上昇（過去の実績。個別のマンションの価格を示すものではない）
• 物件の所在地の用途地域は第一種低層住居専用地域。今回の住戸は最上階・99.10㎡・バルコニー30.63㎡
• 弓弦羽神社や御影公会堂など、歴史のある施設が近くにある

注意点

• 地価の推移は過去の実績で、将来の値動きを示すものではない。山手側の標準地はほぼ横ばい
• 大阪梅田へは西宮北口での乗り換えがある。駅までの道のりには坂道がある
• 中古マンションは、管理の状態と、リフォームの内容・完了と引渡しの時期を確認する

御影の中古マンションと住みやすさ よくある質問

Q. 阪急御影駅から神戸三宮・大阪梅田までは何分ですか？
A. 神戸三宮へは乗り換えなしで、平日朝8時台の一例で約13分です。大阪梅田へは西宮北口で乗り換えて約35分です（Yahoo!路線情報で検索した2026年10月時点の一例）。

Q. 御影の地価はどうなっていますか？
A. 阪急御影駅の南側の標準地（御影郡家2丁目の住宅地・神戸東灘-2）は、2021年の1㎡あたり540,000円から、2026年は695,000円です。山手側の御影山手6丁目の標準地は、229,000円から232,000円です（兵庫県の公表資料）。いずれも過去の実績で、将来の値動きを示すものではありません。

Q. 将来、住まいを貸すことはできますか？
A. マンションによっては、管理規約で賃貸に条件や制限がある場合があります。購入の前に管理規約で賃貸のルールを確認し、賃料の相場は不動産会社に相談しましょう。参考として、神戸市全体の住宅のうち借家は約38％です（2023年住宅・土地統計調査）。ただし、これは御影周辺や3LDKに限った数字ではありません。

Q. 御影は住みやすいですか？
A. 阪急御影駅から神戸三宮へ乗り換えなしで約13分（平日朝8時台の一例）で、物件の所在地は第一種低層住居専用地域です。一方、駅の北側は坂道があり、大きな商業施設は駅のまわりや阪神・JR沿線に集まっています。ふだんの通勤と買い物の道のりを現地で確かめましょう。

Q. 阪急の御影駅と阪神の御影駅は同じ駅ですか？
A. 別の駅です。阪急御影駅は山側の阪急神戸本線、阪神御影駅は海側の阪神本線の駅で、間は歩いて移動します。今回の物件の最寄りは阪急御影駅（徒歩8分）です。

Q. 購入時と入居後にかかる費用は？
A. 価格6,190万円のほか、登記の費用・住宅ローンの手数料・税金などの諸費用がかかります。本物件はエスリードが売主のため、エスリードと直接ご契約いただく場合は仲介手数料はかかりません。入居後は管理費と修繕積立金で月額44,289円です。

阪急御影駅周辺は、神戸・大阪の両方向へ阪急神戸本線で行けて、地価や世帯構成などの公的なデータで街の状況を確かめられるエリアです。平日の朝と休日の両方で、一度阪急御影駅のまわりを歩いてみてください。
エスリードでは、御影エリアの中古マンション探しをお手伝いしています。費用や管理のこと、入居のスケジュールのことも含めて、気になることがあれば、どうぞお気軽にお問い合わせください。