烏丸御池 中古マンション購入ガイド｜住みやすさ・資産性・物件情報

1. 烏丸御池の中古マンションと住みやすさ

烏丸御池エリアは京都市中京区の中心部に位置する

烏丸御池駅は、京都市の南北を結ぶ烏丸線と、東西方向を結ぶ東西線の乗換駅です。

駅名のとおり、南北に通る烏丸通と東西に通る御池通の交差点付近に位置しています。烏丸通の西側には室町通、東側には東洞院通や高倉通などがあり、周辺には住宅やオフィス、店舗が立地しています。

烏丸御池エリアの住みやすさを検討するうえでは、駅から目的地までの距離だけでなく、徒歩で移動する方向によって街の機能が異なることを把握しておくとよいでしょう。

例えば、南側の四条烏丸方面には百貨店や店舗、鉄道駅があります。東側の京都市役所前方面には市役所や文化関連施設があり、御池通沿いには歩道や街路樹が整備されています。

また、烏丸御池駅の南側には複合施設「新風館」があります。駅の南改札口に直結しており、商業施設のほか、ホテルや映画館が入っています（出典：京都市交通局「烏丸御池駅」、新風館公式サイト、京都市公式 京都観光Navi）。

中古マンションを選ぶ場合、同じ烏丸御池駅徒歩圏でも、室町通沿い、烏丸通沿い、御池通沿いでは建物の接道条件や周辺の用途が異なります。

駅までの徒歩分数に加え、実際に建物の周囲を歩き、道路の交通量、店舗の営業状況、建物の出入り口、駐輪場などを確認することが購入検討の一部となります。

烏丸御池がある中京区の人口・世帯数

烏丸御池駅が所在する京都市中京区の人口・世帯数を、国勢調査の確報値で確認します。区全体の統計であり、駅周辺だけの人数ではありません。

京都市が2026年9月29日に公表した「令和7年国勢調査の人口等基本集計（確報値）結果」によると、2025年10月1日時点の中京区の人口は111,231人、世帯数は64,523世帯です。

項目	中京区	京都市全体
人口（2025年）	111,231人	1,430,062人
世帯数（2025年）	64,523世帯	757,287世帯
人口（2020年）	110,488人	1,463,723人
世帯数（2020年）	60,634世帯	729,524世帯
2020～2025年の人口増減	＋743人（＋0.7％）	－33,661人（－2.3％）
2020～2025年の世帯数増減	＋3,889世帯（＋6.4％）	＋27,763世帯（＋3.8％）

出典：京都市「令和7年国勢調査の人口等基本集計（確報値）結果」（2026年9月29日公表）。

中京区では、2020年から2025年にかけて人口・世帯数がともに増加しています。一方、京都市全体では同期間に人口が減少し、世帯数が増加しました。

中京区の人口は743人増加し、増加率は0.7％です。世帯数は3,889世帯増加し、増加率は6.4％となっています。

京都市全体の人口が2.3％減少した期間に、中京区では人口が増加しました。同じ京都市内でも行政区によって人口動向が異なることが分かります。

中京区の世帯数と住まいの選択

中京区の2025年の人口111,231人を世帯数64,523世帯で割ると、1世帯当たりの人口は約1.72人です。

これは人口総数を世帯数で単純に割った参考値です。国勢調査における一般世帯の平均世帯人員や、単身世帯の割合を表す指標とは異なります。

この数字だけで、中京区の単身世帯や2人世帯の割合、特定の間取りに対する賃貸需要までは判断できません。

賃貸運用を視野に入れた購入では、区全体の人口や世帯数を地域動向の参考としつつ、対象マンションと面積・間取りが近い賃貸物件の募集条件や成約事例を別途調べることが必要です。

例えば、2LDKや2SLDKの中古マンションを検討する場合は、居室の広さだけでなく、収納、設備、建物の管理、毎月の住居費など、借主が比較する条件を整理します。

また、区内の人口増加が烏丸御池駅周辺で一様に起きているとは限りません。区全体の統計と個別物件の条件を分けて見ることが重要です。

烏丸御池の住みやすさは生活動線で確認する

烏丸御池で実際に暮らす場面を想定するなら、日常的に移動する先を具体的に挙げておくと、物件比較の基準が明確になります。

例えば、京都駅を頻繁に利用する方は烏丸線へのアクセス、京都市役所前や二条方面へ移動する方は東西線へのアクセスを確認します。

四条烏丸方面へ日常的に出向く場合は、地下鉄を利用する経路と徒歩で移動する経路の両方を比較できます。

住宅購入後に車を保有する予定がある場合は、敷地内駐車場の有無、空き状況、車両のサイズ制限、使用料なども確認対象になります。

また、買い物の時間帯や休日の移動先によって、生活上必要な施設も異なります。駅からの距離だけでなく、利用する施設への経路を調べることが大切です。

烏丸御池の住みやすさは、一つの指標で決まるものではありません。鉄道、徒歩、買い物、建物の設備といった条件を、実際の暮らし方に照らして整理することが重要です。

写真：Mx. Granger「Karasuma Oike Station 1」（Wikimedia Commons）／CC0

2. 烏丸御池駅の交通アクセス｜住みやすさを左右する地下鉄2路線

烏丸線と東西線の2路線が交わる駅

烏丸御池駅では、京都市営地下鉄烏丸線と東西線を利用できます。

烏丸線は国際会館方面と竹田方面を結び、途中に今出川駅、四条駅、京都駅などがあります。東西線は太秦天神川方面と六地蔵方面を結ぶ路線で、二条駅、京都市役所前駅、山科駅などへ移動できます。

烏丸御池駅は両路線の乗換駅となっており、地下2階に烏丸線ホーム、地下3階に東西線ホームが配置されています。

地上からコンコース、コンコースから各ホームへのエレベーター設備も案内されています（出典：京都市交通局「駅施設－京都市営地下鉄（烏丸線・東西線）烏丸御池駅」）。

烏丸御池駅から主要駅への所要時間

烏丸御池駅を出発駅とした場合の移動時間は次のとおりです。

目的地	朝8時台	日中13時台	主な経路
四条駅	1分	1分	烏丸線・乗換なし
京都市役所前駅	2分	2分	東西線・乗換なし
二条駅	4分	4分	東西線・乗換なし
今出川駅	4分	3分	烏丸線・乗換なし
京都駅	5分	5分	烏丸線・乗換なし
太秦天神川駅	8分	9分	東西線・乗換なし
竹田駅	12分	12分	烏丸線・乗換なし
山科駅	13分	13分	東西線・乗換なし
国際会館駅	14分	14分	烏丸線・乗換なし
京都河原町駅（阪急）	10分	13分	四条駅で乗換・徒歩移動
大阪駅	約43分	約45分	京都駅でJRに乗換
新大阪駅	約38分	約40分	京都駅でJRに乗換

※所要時間はYahoo!路線情報で2026年10月29日に、翌10月30日（金）の8時台および13時台発を検索した一例です。乗換待ち時間を含みます。物件から烏丸御池駅までの徒歩時間、駅構内での移動時間や目的地駅から先の徒歩時間は含みません。大阪駅・新大阪駅への朝の経路は有料特急を利用する例です。列車の運行状況や検索条件によって所要時間は異なります。

烏丸御池駅を起点として、京都市内の南北・東西へ鉄道で移動できます。

京都駅へは烏丸線で乗換なしとなるため、京都駅からJR各線や新幹線に乗り継ぐ場合の経路を組み立てられます。

一方、大阪方面への所要時間にはJRへの乗換と使用列車の違いが影響します。朝の検索例では有料特急を利用しているため、新快速・快速などを利用する場合には別の所要時間や運賃が適用されます。

京都駅へのアクセスと新幹線の利用

烏丸御池駅から京都駅へは、烏丸線で約5分です。

ただし、この5分という数字は地下鉄の駅間移動を示しており、マンションの玄関から京都駅の新幹線改札までの時間とは異なります。

物件から地下鉄駅の出入口までの移動、駅構内の改札やホームへの移動、京都駅到着後の乗換などを加える必要があります。

新幹線を利用する頻度が高い場合には、乗車予定の時間帯に合わせて地下鉄の時刻表を確認します。

また、荷物を持って移動する機会が多い方は、階段やエスカレーター、エレベーターの位置も確認しておくと、利用する出入口を検討する材料になります。

四条烏丸・京都市役所前・二条方面への移動

烏丸御池駅から四条駅へは約1分、京都市役所前駅へは約2分、二条駅へは約4分です。

四条駅からは、徒歩で阪急京都線の烏丸駅へ乗り継げます。また、京都市役所前駅へは東西線で乗換なしとなります。

勤務先や定期的な訪問先が京都市内にある場合、烏丸線と東西線の両方を利用できることは、経路を比較するうえでの条件の一つです。

ただし、駅から目的地までの距離や乗換の有無によって、実際の移動時間は異なります。通勤や通院など定期的に利用する目的地については、建物の出入口を起点とした時間を確認することが必要です。

賃貸運用を考える場合の交通条件

将来的に購入した住戸を賃貸に出す可能性がある場合も、駅までの徒歩分数と利用可能な鉄道路線は、物件情報に記載できる客観的な条件です。

烏丸御池駅では烏丸線・東西線の2路線を利用でき、京都駅や京都市役所前駅などへ乗換なしで移動できます。

賃貸運用を検討する際には、京都市内の勤務先へ向かう場合と、京都駅で他路線へ乗り継ぐ場合など、複数の交通パターンを調査します。

ただし、交通アクセスだけで賃借人の確保や空室期間、賃料水準が決まるわけではありません。想定する住戸タイプと条件が近い賃貸物件の募集状況や契約実績を調べ、交通条件と併せて比較することが必要です。

写真：NatsuTV「京都市営地下鉄烏丸御池駅烏丸東西乗り換え通路」（Wikimedia Commons）／CC0

3. 烏丸御池の資産性を公的データで見る

中古マンションの資産性を検討する際には、地域の交通条件、人口・世帯数、土地の価格動向、行政の都市整備施策に加え、対象建物の管理状態を確認する必要があります。

地域全体の統計と個別マンションの価格は別の指標です。ここでは、行政が公表している数字や事業内容を整理し、購入時に参照する情報を紹介します。

中京区の人口・世帯数の推移

京都市が2026年9月29日に公表した「令和7年国勢調査の人口等基本集計（確報値）結果」によると、中京区の人口・世帯数は次のように推移しています。

指標	2020年	2025年	増減	増減率
人口	110,488人	111,231人	＋743人	＋0.7％
世帯数	60,634世帯	64,523世帯	＋3,889世帯	＋6.4％

出典：京都市「令和7年国勢調査の人口等基本集計（確報値）結果」（2026年9月29日公表）。

2020年から2025年にかけて、中京区の人口増加率は0.7％、世帯数の増加率は6.4％となっています。人口に比べて世帯数の増加率が大きい点が特徴です。

住宅市場を調べる際には、人口だけでなく、世帯数の変化も確認対象になります。住宅は世帯単位で使用されることが多いためです。

ただし、世帯数が増えていることと、賃貸マンションの入居希望者が増えていることは同じではありません。持家世帯の増減、賃貸住宅に居住する世帯の割合、空室数、新規住宅供給なども関係します。

特に7,000万円台の中古マンションを購入し、将来的に賃貸へ転用する場合、地域の人口動向だけでなく、専有面積や間取りが近い賃貸住戸の実際の募集状況を調べる必要があります。

また、中京区全体の人口・世帯数の推移は、烏丸御池駅周辺だけの変化を示すものではありません。地域の統計と個別物件の市場条件を分けて検討します。

烏丸御池駅の乗降人員

京都市交通局の「京都市営地下鉄駅構内における自動販売機、外貨両替機及びカプセルトイ設置事業者募集要項」（2026年1月）には、令和6年度（2024年度）の駅別1日平均乗降人員が掲載されています。

駅名	2024年度の1日平均乗降人員
烏丸御池駅	53,487人
四条駅	103,026人
京都駅	136,152人
京都市役所前駅	26,828人
二条駅	20,451人

出典：京都市交通局「京都市営地下鉄駅構内における自動販売機、外貨両替機及びカプセルトイ設置事業者募集要項」3ページ。令和6年度（2024年度）1日平均乗降人員。

烏丸御池駅の1日平均乗降人員は53,487人です。この数字は、同駅で地下鉄を乗り降りする人の規模を確認するための資料です。

乗換客数は別に集計されています。乗降人員とは分けて見る必要があります。

また、駅の乗降人員には、周辺に居住する人以外の通勤、通学、業務、観光などの利用も含まれます。乗降人員を周辺マンションの居住人口や賃貸需要へ直接置き換えることは適切ではありません。

不動産購入においては、駅の利用実績を交通インフラの利用状況を表す指標の一つとして参照します。

御池通シンボルロードの整備と京都市の施策

烏丸御池駅のある御池通については、京都市が「御池通シンボルロード」として整備事業を実施してきました。

項目	京都市公表内容
事業名	御池通シンボルロード
供用開始	2003年6月12日
整備区間	鴨川東岸線～堀川通
延長	1,740m
幅員	50m
事業費	約49億円

出典：京都市「御池通シンボルロード」。

京都市は、御池通の整備において「みち・にわ・ぶたい」というキーワードを掲げ、幹線道路としての機能、歩行空間、イベントなどに対応する空間を整備しています。

また、京都市は「御池通シンボルロード活性化ガイド」を公開しており、御池通沿道景観形成計画や御池通沿道特別商業地区について案内しています（出典：京都市「御池通シンボルロード活性化ガイド」）。

これらは、京都市が実施した道路整備と景観形成に関する施策です。道路整備事業は2003年に供用が始まっており、現在予定されている新規の再開発とは異なります。

今後の建築計画や都市整備を調べる際には、計画の位置、事業主体、決定状況、事業期間などを個別に調べることが重要です。

公示地価とマンションの取引価格は別の指標

烏丸御池で中古マンションの資産性を検討する場合、土地の地価公示とマンションの取引価格を区別することが重要です。

国土交通省の「地価公示」は、標準地について毎年1月1日時点の正常な土地価格を判定し、公示する制度です。2026年の地価公示についても、国土交通省は個別地点の価格や詳細データを公開しています（出典：国土交通省「令和8年地価公示」「地価公示」）。

公示地価は土地の価格を示すものであり、分譲マンションの専有部分と敷地利用権を合わせた売買価格そのものではありません。

同じ中京区内でも、標準地の位置、用途、道路条件、周辺の土地利用によって価格条件は異なります。中古マンションについては、さらに築年数、専有面積、所在階、方位、設備、建物の維持管理状況などが価格を比較する際の項目となります。

公示地価の変動率と個別の中古マンションの価格変動率は別です。マンションの売買価格については、取引事例を用いて確認します。

不動産情報ライブラリで確認できる情報

国土交通省の「不動産情報ライブラリ」には、次のような情報が掲載されています。

• 地価公示・都道府県地価調査の価格情報
• 不動産取引価格情報
• マンションなどの成約価格情報
• 都市計画や用途地域に関する情報
• 周辺施設などの情報

出典：国土交通省「不動産情報ライブラリ」。

不動産取引価格情報は、取引当事者へのアンケート調査などをもとにした情報です。公表価格には丸め処理が行われ、個別物件を特定できないよう加工されています。

取引された時期や物件の条件によって価格が異なるため、表示された価格をそのまま現在の売却可能額とするのは適切ではありません。

烏丸御池周辺で中古マンションを比較する際には、「中古マンション等」を選び、所在地や取引時期、面積などを確認する方法があります。

同じエリアでも、面積の異なる住戸や、リノベーションの有無が異なる物件では価格条件が変わります。条件が近い複数の事例を参照し、個別の違いを整理して比較することが必要です。

自宅利用と将来の資産運用を分けて考える

烏丸御池で中古マンションを購入する目的には、自宅としての居住、将来の賃貸運用、一定期間居住した後の売却などが考えられます。購入目的によって確認事項は異なります。

自宅として利用する場合は、交通アクセス、室内設備、管理費・修繕積立金、周辺施設などが主な検討項目です。

賃貸運用を予定する場合は、それらに加えて、想定賃料、募集条件、管理委託費、固定資産税等、空室時の費用、設備交換費用などを把握する必要があります。

将来の売却を想定する場合は、取引価格の動向に加え、築年数の経過や修繕工事、管理組合の財務状況などが検討対象になります。

地域の統計や交通条件は購入判断の材料ですが、個別物件の将来価格や賃料、運用利回りを保証するものではありません。

4. 烏丸御池の買い物と休日｜住みやすさを周辺施設で確かめる

この章は烏丸御池駅周辺のエリア紹介です。各施設までの距離は、駅または公式サイトが案内する起点からのもので、ライオンズマンション室町三条からの距離ではありません。

烏丸御池エリアには、烏丸通や御池通に沿って店舗、事業所、文化施設などが立地しています。

買い物や休日の過ごし方を考える際は、施設の位置だけでなく、利用する店舗の種類、営業時間、休館日、公共交通機関からのアクセスなどを確認します。

ここでは、施設の公式サイトで確認できる情報を中心に、烏丸御池駅とその周辺にある施設を紹介します。

四条烏丸方面｜大丸京都店

四条烏丸方面には、百貨店「大丸京都店」があります。大丸京都店の所在地は京都市下京区四条通高倉西入立売西町79番地です。

公式サイトでは、阪急京都線烏丸駅から徒歩1分、地下鉄烏丸線四条駅から徒歩2分と案内しています（出典：大丸京都店「交通・アクセス」）。

烏丸御池駅から四条駅までは地下鉄烏丸線で約1分です。四条駅からの徒歩移動を含めて、買い物の経路を考えられます。

大丸京都店を利用する場合は、地下鉄のほか、烏丸通を南へ徒歩で移動する方法もあります。また、四条烏丸には阪急京都線烏丸駅があり、地下鉄と阪急の乗換地点になっています。

日用品や食料品などを購入する場所を検討する際には、百貨店の有無だけでなく、実際に利用する売場の内容や営業時間も確認するとよいでしょう。

烏丸御池駅直結｜新風館

烏丸御池駅の南側にある「新風館」は、商業施設、ホテル、映画館などが入る複合施設です。

公式サイトによると、京都市営地下鉄「烏丸御池」駅の南改札口に直結しています。施設の所在地は京都市中京区烏丸通姉小路下ル場之町586-2です（出典：新風館公式サイト「アクセス」）。

京都市公式の京都観光Naviによると、現在の新風館の前身は1926年に竣工した旧京都中央電話局で、2020年に複合施設としてリニューアルオープンしました。

新風館にはホテル「エースホテル京都」や映画館「アップリンク京都」が入っています（出典：京都市公式 京都観光Navi「新風館」）。

烏丸御池エリアで暮らす場合、買い物や映画鑑賞などの目的に応じて利用する施設の一つになります。

施設全体と各店舗では営業時間が異なる場合があります。来館前には各店舗の公式情報を確認してください。

三条高倉｜京都文化博物館

烏丸御池駅の東南方向、三条高倉には「京都文化博物館」があります。

京都文化博物館の公式サイトでは、地下鉄烏丸御池駅の5番出口から三条通を東へ徒歩3分と案内しています。また、阪急烏丸駅からは徒歩7分、京阪三条駅からは徒歩15分の経路が案内されています（出典：京都府京都文化博物館「アクセス」）。

京都文化博物館では、京都の歴史や文化に関する展示などが行われています。展示や催事の内容は開催時期によって変わります。

訪問する場合は、公式サイトの展覧会情報や開館案内を参照してください。烏丸御池エリアでは、鉄道で移動するだけでなく、三条通方面へ徒歩で文化施設を訪れる経路もあります。

写真：物件周辺の通り（当社撮影の物件ページ掲載写真）

錦市場｜商店街の店舗を利用する

烏丸御池駅から南東方向、四条通の一本北にある錦小路通沿いに、錦市場商店街があります。錦市場は複数の商店で構成される商店街です。

京都錦市場商店街振興組合の公式サイトによると、2026年5月現在の組合員数は121名です（出典：京都錦市場商店街振興組合「組合について」）。

店舗ごとに取扱商品や営業日、営業時間が異なります。烏丸御池周辺で生活する場合は、商店街の店舗も買い物先の選択肢となります。

ただし、商店街に店舗が存在することと、日常的に必要な食料品を希望する時間帯に購入できることは別です。普段利用する店舗の取扱商品や営業時間を個別に確認するとよいでしょう。

京都市役所前方面｜行政施設

烏丸御池駅から東西線で約2分の京都市役所前駅周辺には、京都市役所があります。烏丸御池駅から東へ徒歩で移動する経路もあります。

周辺施設の整理

施設・エリア	公式サイトが案内する起点からの徒歩時間	主な用途
大丸京都店	地下鉄四条駅から徒歩2分	百貨店での買い物
新風館	烏丸御池駅南改札口直結	商業施設・映画館・ホテル
京都文化博物館	烏丸御池駅5番出口から徒歩3分	展示・文化関連施設
錦市場商店街	－（公式の案内なし）	各商店での買い物
京都市役所周辺	京都市役所前駅周辺（東西線で烏丸御池駅から約2分）	行政機関への訪問

※徒歩時間は各施設の公式サイトが案内する起点からの時間です。物件からの所要時間ではありません。駅構内や道路状況によって実際の移動時間は異なります。

烏丸御池エリアでは、地下鉄に加えて徒歩で移動する目的地を複数考えられます。

一方、商業施設や飲食店の営業内容は変更される場合があります。購入を検討する際は、周辺施設の現在の営業状況と、自身が利用する時間帯を確認することが必要です。

5. 烏丸御池駅徒歩3分の中古マンション｜ライオンズマンション室町三条

烏丸御池で中古マンションをお探しの方に、エスリード株式会社が販売する「ライオンズマンション室町三条 202号室」を紹介します。

本物件は、京都市営地下鉄烏丸線「烏丸御池」駅徒歩3分に位置する中古マンションです。販売価格は7,490万円、専有面積75.03㎡、間取りは2SLDKです。

エスリード株式会社が売主として販売しており、取引態様は売主となります。

ライオンズマンション室町三条 202号室の物件情報

項目	内容
物件名	ライオンズマンション室町三条
販売住戸	202号室
販売価格	7,490万円
所在地	京都府京都市中京区烏帽子屋町482番地
交通	京都市営地下鉄烏丸線「烏丸御池」駅 徒歩3分
間取り	2SLDK
専有面積	75.03㎡
バルコニー面積	12.05㎡
所在階	2階（地上10階建）
向き	西
築年月	1998年1月（築28年）
構造	鉄骨鉄筋コンクリート造
総戸数	34戸
土地権利	所有権
用途地域	商業地域
管理費	月額17,600円
修繕積立金	月額22,510円
管理形態	管理会社に全部委託
管理会社	株式会社大京アステージ
駐車場	記載なし（担当者にご確認ください）
現況	空家
引渡し	相談
売主	エスリード株式会社
取引態様	売主
仲介手数料	0円

出典：エスリード株式会社「ライオンズマンション室町三条 202号室」物件情報。掲載内容は2026年10月時点のものです。

約15.8帖のLDKと7帖の主寝室

本物件は2SLDKの間取りで、LDKは約15.8帖、主寝室は7帖です。また、窓と収納のある納戸が設けられています。

納戸は、物品の収納や用途に応じた空間として利用を検討できます。ただし、納戸の用途については、建築基準法上の居室に該当するかどうかや、管理規約なども確認する必要があります。

設備としては、ウォークインクロゼットや室内洗濯機置場などが含まれています。

専有面積75.03㎡という条件だけで生活空間の使い方が決まるわけではありません。間取り図で居室の配置、収納、廊下、開口部などを確認することが必要です。

中古マンションの間取りを比較する際には、同じ専有面積でも居室や収納の配置によって使い方が異なる点も確認します。

例えば、LDKの面積と各居室の面積を別々に確認することで、家具の配置や収納する物の量などを具体的に考えられます。

2026年12月にリノベーション完成予定

本物件では、2026年12月にリノベーションの完成を予定しています。予定されている工事内容は次のとおりです。

• キッチンの交換
• 浴室の交換
• トイレの交換
• 全室の壁の張り替え
• 全室の床の張り替え

※リノベーションの内容・仕様は変更になる場合があります。

2026年10月時点ではリノベーション完成前のため、工事後の設備や内装については最新の物件資料で確認してください。

また、室内のリノベーション工事と建物全体の大規模修繕工事は異なります。

室内設備が交換される予定であっても、共用部分の維持管理状況や管理組合の修繕計画については別途確認する必要があります。

キッチン・浴室・収納などの設備仕様

本物件の設備として案内されている内容は次のとおりです。

設備分類	主な設備
キッチン	カウンターキッチン、システムキッチン、3口コンロ
浴室	追焚機能付き浴室、浴室乾燥機、浴室1坪以上
トイレ	温水洗浄便座
収納	ウォークインクロゼット
その他	室内洗濯機置場

設備の有無だけでなく、具体的な仕様や設置位置、利用条件については物件資料で確認します。

また、リノベーション完成予定のため、最終的な設備仕様が変更される可能性があります。

ライオンズマンション室町三条の管理費と修繕積立金

本物件の管理費は月額17,600円、修繕積立金は月額22,510円です。合計は月額40,110円、年間481,320円となります。

この金額には、固定資産税・都市計画税、火災保険料、住宅ローン返済額、その他の使用料などは含まれていません。

管理費や修繕積立金は将来変更される場合があります。購入時には長期修繕計画、管理組合の収支、改定予定などの資料も確認してください。

エスリード株式会社が売主のため仲介手数料は0円

本物件の売主はエスリード株式会社です。取引態様は売主であり、売主との直接取引となるため、仲介手数料は0円です。

ただし、マンション購入時には仲介手数料以外にも、登記関連費用、税金、住宅ローン関連費用などが発生する場合があります。

仲介手数料が0円であることと、購入に伴う諸費用全体が0円になることは別です。資金計画では、物件価格と諸費用を分けて整理することが必要です。

自宅利用と将来の賃貸運用を考える場合

本物件を自宅として購入する場合、烏丸御池駅徒歩3分という交通条件や、75.03㎡の専有面積、2SLDKの間取りなどを確認します。

将来的な賃貸運用を考える場合は、同じ烏丸御池駅周辺で、専有面積や間取り、築年数の近い物件の募集状況を調査する必要があります。

実際の賃料については、募集賃料だけでなく、成約賃料や空室期間などの確認も重要です。

本物件について、将来の賃料収入、入居率、売却価格、運用利回りを保証するものではありません。

購入目的に応じて、自宅利用時の費用と、賃貸運用を行う場合の収支を分けて検討する必要があります。

6. 烏丸御池で中古マンションに住む注意点

烏丸御池の中古マンションを購入する際には、立地や室内設備に加えて、建物の管理状況、購入後に継続して発生する費用、京都市の建築・景観に関する規制などを確認する必要があります。

特に築年数が経過したマンションでは、現在の内装だけでなく、建物全体の修繕履歴と今後の維持管理計画が購入判断に関係します。

中古マンションの選び方｜専有部分と共用部分を分けて確認する

中古マンションを購入する際には、まず専有部分と共用部分を区別して確認します。

専有部分とは、主に区分所有者が所有する住戸内の部分です。一方、共用部分には、建物の構造部分や廊下、階段、エレベーターなどがあります。具体的な区分は管理規約などによって確認する必要があります。

室内のリノベーションが実施されていても、建物全体の共用部分まで更新されているとは限りません。

確認したい主な項目は次のとおりです。

確認対象	主な確認事項
専有部分	間取り、設備、壁・床、窓、収納
建物全体	築年月、構造、総戸数、共用設備
維持管理	管理会社、管理形態、管理規約
修繕	長期修繕計画、大規模修繕の実施履歴
管理組合	総会議事録、管理費等の滞納状況、積立金残高
毎月の費用	管理費、修繕積立金、駐車場等の使用料
将来の運用	賃貸に関する規約、必要な届出、管理方法

物件の販売資料には設備や価格が掲載されていますが、管理組合の収支や長期修繕計画など、別の資料で確認する事項もあります。

そのため、購入前には販売資料だけでなく、管理規約、重要事項調査報告書、長期修繕計画などの確認を検討します。

また、管理規約において住戸の賃貸や改修工事に関する手続が定められている場合もあります。

自宅として利用する予定であっても、将来の賃貸転用やリノベーションを考えている場合には、規約の内容を確認しておくことが必要です。

烏丸御池の中古マンション相場はどう確認する？

中古マンションの価格を比較する際には、広告に掲載された販売価格と、実際に取引された価格を区別することが重要です。

広告の販売価格は売主が提示する価格であり、その価格で契約が成立したことを示すものではありません。

国土交通省の「不動産情報ライブラリ」では、不動産取引価格情報や成約価格情報を調べられます（出典：国土交通省「不動産情報ライブラリ」）。

烏丸御池で中古マンション相場を調べる場合、次の手順が考えられます。

• 不動産情報ライブラリで「京都府」「京都市中京区」などの地域を指定する。
• 物件種別で「中古マンション等」を確認する。
• 対象とする取引時期を設定する。
• 専有面積や建築年などの条件が近い事例を抽出する。
• 所在地、面積、取引時期などの違いを整理する。
• 現在販売されている物件の価格と照合する。

例えば、75㎡前後の中古マンションを検討する場合、面積の大きく異なるワンルームマンションの取引価格だけを比較対象にするのは適切ではありません。

同じ2LDK・2SLDKでも、所在階、方位、建物の築年数、室内の改修状況などによって価格条件が異なります。

また、国土交通省の公開データには、掲載時期や件数、価格の丸めなどに関する制約があります。

取引事例が少ない場合は、対象期間や地域の範囲を調整し、条件の違いを明確にして比較することが必要です。

過去の取引価格と現在の売出価格は別の情報です。比較する際には、取引時期や物件条件の違いを考慮します。

管理費・修繕積立金は購入後も継続する

中古マンションを所有すると、購入代金とは別に、管理費や修繕積立金などの支払いが発生します。

管理費は一般に、共用部分の清掃、管理業務、設備の維持などに充てられます。一方、修繕積立金は、建物の経年劣化に対応するための計画的な修繕工事などに備える資金です。

購入時には両方の金額を確認する必要があります。ただし、現在の修繕積立金が、その建物の将来の修繕費用に対して十分かどうかは、月額の金額だけでは判断できません。

修繕積立金の残高、長期修繕計画、今後の工事予定、積立方式などを併せて確認する必要があります。

また、修繕工事の費用や工事時期の見直しに伴い、将来の修繕積立金が変更される場合があります。

賃貸運用を想定する場合でも、管理費や修繕積立金は所有者側の費用として収支計画に含める必要があります。

家賃収入が発生しない期間にも支払いが継続する費用があるため、空室時の支出を確認しておくことが重要です。

購入時・所有中にかかる費用

中古マンションの購入を検討する際には、物件価格以外の費用も整理する必要があります。

費用項目	確認する内容
登記関連費用	登録免許税、司法書士報酬等
不動産取得税	課税対象や適用される軽減措置
固定資産税・都市計画税	所有後の税負担
住宅ローン関連費用	融資手数料、保証料、金利等
火災保険・地震保険	契約内容、保険料
管理費	毎月の支払額、改定予定
修繕積立金	毎月の支払額、将来の改定予定
その他の使用料	駐車場、駐輪場等
賃貸運用時の費用	管理委託費、入退去時の原状回復費、設備修理費等

税金の軽減措置や住宅ローンに関する制度には、それぞれ適用条件があります。

例えば、住宅ローン控除などを検討する場合には、対象となる住宅の条件だけでなく、購入者本人の居住要件や所得要件などを確認する必要があります。

また、京都市に住所がある場合に関係する行政手続や税制度と、不動産の所在地や所有状況によって適用される制度は区別して考える必要があります。

購入後に賃貸へ転用する場合は、自宅として使用する場合と税務上の取扱いが異なることがあります。必要に応じて税理士等へ確認してください。

京都市の景観・建築に関する規制

京都市では、景観や都市計画に関する制度が設けられています。

烏丸御池周辺の中古マンションについても、所在地によって建築物の高さ、外観、用途地域、景観に関する規制などが関係する場合があります。

景観や建築の規制は、京都市の担当窓口で個別に確認してください。

京都市の非居住住宅利活用促進税に注意

京都市では「非居住住宅利活用促進税」の導入を予定しています。

この税は、京都市内の市街化区域に所在する住宅のうち、生活の本拠として使用する居住者がいない住宅などを対象とする制度です。

京都市によると、課税開始は令和12年度（2030年度）で、2030年1月1日時点の利用状況によるものが予定されています。

制度の目的は、居住者のいない住宅の利活用を促進することです（出典：京都市「非居住住宅利活用促進税について」、2026年8月21日更新）。

項目	内容
制度名	非居住住宅利活用促進税
自治体	京都市
課税開始予定	2030年度
判定の基準となる日	2030年1月1日
対象となる住宅	市街化区域内にある、居住者のいない住宅など
主な課税対象者	対象となる非居住住宅の所有者
課税免除	一定の事業用住宅、賃貸・売却予定の住宅など、要件を満たす場合

京都市によると、賃貸または売却を予定する住宅で、所有者から申告があったものについては、一定の条件のもとで課税免除が設けられています。

ただし、賃借人の募集や販売を開始してから1年を経過しても契約が成立しなかった場合など、免除の対象から外れる場合があります（出典：京都市「非居住住宅利活用促進税の課税対象について」）。

また、住民票が置かれているかどうかだけでなく、実際に生活の本拠として利用されているかどうかが関係します。

この税は「京都市に住所がある人だけに課税される制度」ではありません。

住宅の所在地と居住・利用状況などに基づく制度であり、所有者本人の住所地だけで課税の有無が決まるものではありません。

烏丸御池で中古マンションを購入し、京都市外に居住しながら所有する場合や、セカンドハウスとして保有する場合は、制度の適用を確認する必要があります。

一定期間空室のまま保有する場合も、利用状況や賃貸・売却の予定に応じて確認する事項があります。

住宅を賃貸事業の用に供する場合についても、課税免除の要件が定められています。「賃貸予定」であることと、実際に免除要件を満たしていることは別です。

制度開始までに運用や細部の案内が更新される可能性もあるため、実際の所有・利用時点で京都市の最新情報を確認することが重要です。

現地周辺の状況と治安情報の確認

中古マンションを購入する際には、建物の外観やエントランス、共用廊下、近隣道路などを現地で確認することも検討事項になります。

特に都市中心部のマンションでは、周辺の店舗や事業所の営業時間、車両の通行、建物への出入り、夜間の照明など、時間帯によって確認できる内容が異なります。

治安については、印象や個人の感想で地域を評価するのではなく、京都府警察が公開している情報を参照します。

京都府警察では「犯罪・交通事故情報マップ」を公開しており、犯罪情報や交通事故の発生状況を地図上で確認できます（出典：京都府警察「犯罪・交通事故情報マップ」）。

水害・防災情報は京都市のハザードマップで確認する

京都市のWeb版ハザードマップで、所在地の災害の想定と避難場所を確認してください（出典：京都市「Web版ハザードマップ（京都市防災情報マップ）」）。

購入前の確認事項を整理する

烏丸御池で中古マンションを購入する際は、次のような項目を一度に確認できるようにしておくと、複数物件の比較に利用できます。

分類	確認事項
立地	駅までの徒歩分数、移動経路、周辺施設
価格	販売価格、近隣取引事例、価格条件の違い
建物	築年月、構造、総戸数、共用施設
室内	間取り、収納、設備、改修履歴
管理	管理会社、管理規約、管理組合の運営
修繕	修繕履歴、長期修繕計画、積立金の状況
費用	管理費、修繕積立金、税金、保険等
法令・制度	景観・建築規制、住宅関連の税制度
将来の用途	賃貸の可否、必要な手続、収支条件

資産運用も視野に入れる場合は、購入時点の条件だけでなく、購入後に発生する費用や、利用方法の変更に伴う手続まで確認することが必要です。

7. まとめ｜烏丸御池の中古マンションを検討する際のポイント

烏丸御池の中古マンションを検討する際は、烏丸線・東西線の交通アクセス、周辺の商業・文化施設、地域の人口や世帯数の推移などを購入判断の材料にできます。

京都市が2026年9月29日に公表した国勢調査の確報値によると、中京区の2025年の人口は111,231人、世帯数は64,523世帯です。

2020年から2025年にかけて、人口は743人（0.7％）、世帯数は3,889世帯（6.4％）増加しました（出典：京都市「令和7年国勢調査の人口等基本集計（確報値）結果」）。

一方、中古マンションは住戸ごとに条件が異なるため、地域の情報だけで価格や資産性を判断することは適切ではありません。

自宅として暮らす場合の条件と、将来的に賃貸・売却を検討する場合の条件を整理し、個別物件の情報と照らし合わせる必要があります。

烏丸御池の中古マンションを検討するメリット

• 地下鉄2路線：烏丸御池駅では烏丸線と東西線を利用でき、京都駅や京都市役所前駅、二条駅などへ乗換なしで移動できます。
• 京都駅への移動：烏丸御池駅から京都駅までは烏丸線で約5分。JR各線や新幹線への乗換を検討できます。
• 周辺施設：新風館、京都文化博物館、四条烏丸方面の大丸京都店など、目的に応じて利用する施設があります。
• 中京区の世帯数：2025年国勢調査の確報値では64,523世帯で、2020年より3,889世帯（6.4％）増加しています。
• 公的情報の確認：国土交通省の不動産情報ライブラリや、京都市の統計・都市計画関連資料を利用して地域や価格の情報を調べられます。

購入時の注意点

• 建物の築年数だけでなく、共用部分の管理状況や修繕履歴を確認する。
• 管理費・修繕積立金の現在の金額と将来の改定予定を確認する。
• 公示地価と中古マンションの取引価格を区別する。
• 売出価格と成約価格を区別し、条件が近い取引事例を調べる。
• 京都市の景観・建築規制と、非居住住宅利活用促進税の適用条件を確認する。
• 将来の賃貸運用については、賃料や入居状況を別途調査し、保有費用を含めた収支を検討する。

中古マンションの購入価格や将来の運用結果は、建物の状態、管理、取引時期、市場環境などの影響を受けます。

烏丸御池という地域の交通・施設条件を確認したうえで、購入を検討している住戸の資料を個別に精査することが重要です。

よくある質問

Q. 烏丸御池は住みやすい街ですか？
A. 烏丸御池の住みやすさを考える際には、交通アクセス、商業施設、日常生活の動線の3点が判断材料になります。交通面では地下鉄烏丸線・東西線を利用でき、四条烏丸方面には百貨店、烏丸御池駅には直結の複合施設があります。ただし、日常的に利用する店舗や目的地、徒歩での移動経路は人によって異なるため、実際の生活動線に照らして確認することが大切です。

Q. 烏丸御池はどのような交通アクセスのエリアですか？
A. 烏丸御池駅は京都市営地下鉄烏丸線・東西線の乗換駅です。烏丸線を利用すると京都駅へ約5分、四条駅へ約1分、東西線を利用すると京都市役所前駅へ約2分、二条駅へ約4分で移動できます。この所要時間は2026年10月29日にYahoo!路線情報で検索した例であり、駅間の移動時間を示しています。実際の移動時間は、駅までの徒歩時間、駅構内での移動、列車の発着時刻などによって変わります。

Q. 烏丸御池の中古マンション価格の相場はどう調べればよいですか？
A. 国土交通省の「不動産情報ライブラリ」で、京都市中京区の中古マンション等の取引価格情報や成約価格情報を確認します。その際は、専有面積、築年数、取引時期などの条件を揃えて比較することが必要です。過去の取引価格と現在の販売価格は異なるため、複数の資料を参照することが重要です。

Q. 烏丸御池で中古マンションを購入し、将来賃貸に出すことはできますか？
A. 将来的な賃貸運用を検討する場合は、対象マンションの管理規約や必要な手続を確認する必要があります。また、賃貸収入を想定する場合は、周辺の類似物件の募集状況や成約賃料、管理費、修繕積立金、固定資産税等、空室時の費用を調べ、収支を検討します。

Q. 築年数が経過した中古マンションでは何を確認すべきですか？
A. 室内の設備やリノベーション状況だけでなく、建物全体の修繕履歴、長期修繕計画、管理組合の収支、修繕積立金の状況を確認する必要があります。また、管理費・修繕積立金が将来変更される可能性もあるため、現在の月額費用と併せて改定予定を確認することが重要です。

Q. 烏丸御池駅徒歩3分の中古マンションはありますか？
A. エスリード株式会社では「ライオンズマンション室町三条 202号室」を販売しています。京都市営地下鉄烏丸線「烏丸御池」駅徒歩3分、販売価格7,490万円、専有面積75.03㎡、間取り2SLDKの物件です。2026年12月にキッチン・浴室・トイレの交換や全室の壁・床の張り替えを伴うリノベーションが完成する予定です。仕様は変更になる場合があります。詳細は物件ページをご確認ください。